近日，河北省会石家庄市的商业地产项目喜获“增高剂”——石家庄市政府的一则《关于切实推进节约集约用地的实施意见》(以下简称《意见》)要求：石家庄市鼓励城市向空中和地下发展，对规划为超高层的商业项目，可适当降低土地出让起始价格，对超过150米以上部分和地下3层以下的建筑面积，则都不再计算土地价格。

而这一以集约用地为良好初衷的政策在不同人士听来却是喜忧两极的感受。

“如果石家庄建设的商业大楼都能像香港的环球贸易中心、北京的CBD一样，那18亿亩耕地肯定能够保住。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存向本报记者坦言，在当前土地资源异常紧张的当下，向空中和地下要地无疑是个解决问题的好方式。

但面对石家庄商业项目空置率已升至23%的现实，其是否能承载这一鼓励政策的后果似乎成了不小的疑问，在中国写字楼研究中心秘书长刘凯的眼中，这其中隐藏了无限的风险，“像石家庄等二线城市，商业地产领域已经出现了小泡沫，政府此时在土地出让金上面又给出了种种优惠条件，可能会进一步吹大这个泡泡，这样更危险。”他不无忧心地向本报记者表示。

被指为绿地量身定做

在国土资源部(以下简称“国土部”)集约用地的大方针下，石家庄这一政策的出台十分应景。

石家庄市国土资源局(以下简称“石家庄国土局”)土地利用处有关负责人告诉记者，该项政策主要是为了贯彻和执行国土部政策，同时亦希望能藉此减轻一些房企的资金压力。“我们许多本土房企都面临着资金风险，而石家庄商业楼平均容积率仅有2.5，这个容积率对企业来说并不赚钱，所以我们想将容积率提高到4.2。”上述土地利用处负责人坦言，鼓励商业项目向空中和地下延伸正是基于这一想法。

但在不少当地房企看来，政府的这一番好意有着更为明确的对象。石家庄国大房地产公司一位内部人士向记者透露，该政策主要是为绿地集团量身而做，“2002年时，绿地集团就计划进军石家庄，但至今仍未出手，最根本的原因是石家庄国土局没有放下身段，没有给绿地集团任何优惠条件。最经典事件就是2011年时，绿地集团欲拿下042号地，但观望许久最终还是放弃了，而新出台的这项政策就是石家庄国土局向绿地集团妥协的产物”。对于这一说法，绿地相关负责人不置可否。

但国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松更愿意将这一新政的出台归结为城市发展的大势所趋。他向记者表示，“土地红利”时代已经过去，城市发展需要集约用地，否则只有“死路”一条，“此次如果石家庄能够执行好这个政策，将在集约用地上取得巨大成绩。”

二线城市“催高令”效果待检

然而，对于石家庄来说，这一集约地新政是蜜糖还是砒霜尚难定论。

据上述石家庄国土局土地利用处负责人告诉记者，新政中所指可适当降低土地出让起始价格的超高层主要是指80米以上的商业项目，而石家庄甚少有此类摩天大楼。

1月8日，记者来到石家庄市，调查发现石家庄95%以上的商业项目都在百米之下，大多数商业楼盘都是10层至18层之间，即高度50米左右，民营房企开发的商业楼更是普遍“个头”偏矮，比如祥云国际共2层，楼高不过8米，万隆国际等也是如此。

而“拔高”不需要花钱，自然会引得不少房企蠢蠢欲动，谋求规划调整，“楼层高，土地出让金就低，这种将土地出让金与楼层高度结合起来的方法是借鉴了美国等国家的经验，通过经济手段实现集约用地。”北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任满燕云接受记者采访时候表示。

“这个政策不仅可以实现土地集约，还可以平抑商业楼盘价格。”陈宝存进一步指出。

但与商业楼盘的“矮个头”确有长高空间不同的是，石家庄的商业市场容量似乎已没了空间。有数据显示：石家庄人均商业面积达到2平方米，已经饱和，商业项目的空置率也由2012年年初的6%上升到23%，桥东区的经济技术开发区空置率更高达25%。

如此情形下，在不少人看来，这一集约用地新政却很有可能“好心办坏事”。石家庄当地的博涌房地产公司一位职员在接受记者采访表示，“石家庄商业项目已经达到饱和，本地房企又多采用民间借贷方式融资，一旦市场供大于求，风险很大，所以该政策未必是个好政策。”“其实，政府只要做好城市规划就好，减少干预具体操作过程，否则泡沫会变大。”刘凯亦表示。

而据记者了解，全国推出这样鼓励商业项目“上天入地”的集约用地政策的并非仅石家庄一市，武汉市、大连市、南昌市等亦在此列，而该政策的后续效应究竟如何均待时间检验。

(来源：中国房地产报)